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举债地产商最后的救赎

发布时间:2019-08-16 19:48:10

  房价持续下跌,销售不断减少,高昂地价需“埋单”,货币政策从紧……2008年没能给开发商们带来好运,反倒使他们倍感“钱”途无望。贷款、IPO两面受阻后,发债为囊中羞涩的地产商们打开了另一扇窗。

  11月6日,广州富力地产公告称,将在国内发行不超过60亿元的公司债券,期限为5至10年,以补充公司营运资金、取代部分中短期银行借贷及优化公司财务结构。富力地产成为迄今为止拟通过发行公司债融资额最大的地产公司。

  这也是卖楼难、银根紧缩、回归A股搁置后,富力地产自救的唯一选择。

  2007年,富力地产狂飙土地,上演了一出“最后的疯狂”。短短一年中,公司收购土地20块,共计10 0万平方米,土地储备几乎翻了一番。还未上市的情况下,公司只得向银行伸手借钱,贷款总额达199亿元。加上应付账款111亿元(大部分为拖欠土地款),递延税项14亿元,手中现金不足2 亿元的富力地产,日子过得越发艰难。

  2007年底,富力的资产负债率已达76.57%,甚至越过70%的警戒线,高于招商地产、金地集团、中航地产等同行。昔日的“广东地产五虎”早就风光不再,董事长李思廉也不得不“哭穷”,表示要努力卖房,必要时甚至不惜出让部分中长期运营的投资类物业。

  今年初,就有传言称富力的资金链即将断裂。中期年报显示,截至2008年6月 0日,富力地产银行借款总额约206亿元,其中一年内到期的短期借款80.7 亿元,资产负债率高达1 9.4%。而同期碧桂园的负债率不过19%。此外,尚未支付的88亿元土地出让金中,下半年就要支付 8亿元。而富力地产持有的现金却只有19亿元。

  为解燃眉之急,富力地产本来打算在今年6月18日前回归A股。祸不单行的是,自去年10月,监管部门抬高了融资门槛,富力的上市计划一直没能获批。大手笔囤下的地没有成为其回归A股的资本,反而成了沉重的负担。退一步说,即使顺利上市,在股市、楼市双跌的境况下,其融资前景亦不乐观。

  与此同时,市场销售受阻,让罩在富力地产头上的资金阴霾越发浓重。年初,公司便定下了240亿元的销售目标。然而上半年年报中,其前6个月的销售额仅为79亿元,离该目标的一半还差得很远,难以带来足够的销售回款。

  由此,“富力即将倒闭”的谣言满天飞,逼得一向低调的李思廉频频接触媒体卖力澄清。一文钱难倒英雄汉,富力只得赶鸭子上架,发行公司债。

  9月,富力地产股价一路下挫。10月27日,其最高跌幅51%,跌破净资产而至历史最低价位每股2. 0港元。.富力成了“最危险”的开发商之一,发行公司债势在必行。但其在国内资本市场一直表现平平,加之近期国际资本市场风暴的影响,此次申请能否通过审批,尚是未知之数。

  事实上,富力地产并非试水公司债的独一人。去年8、9月间,证监会已出台政策,完善公司债融资细则,以缓解上市公司过分集中于股权融资的状况。

  2007年,企业股市融资带来的现金流高达1064亿元,今年第一季度为 49.46亿元,第二季度仅94.66亿元。公司债等其它融资方式成为房企一解资金之渴的重要途径。

  相比银行贷款,公司债周期长,利率锁定,持续通胀时成本更低,也是不错的选择。再融资政策收紧,去年年底没有一家房企从股市中获得资金。今年房企从银行获得的新增贷款接近零增长,定向增发和公开增发这条路也被卡得很紧,手头举债的公司不在少数。 月10日,金地集团成为首家发行公司债的地产公司。迄今为止,保利地产、万科、北辰实业和中粮地产等房企已发债157亿元。金融街、泛海建设等开发商也在积极筹备中。地产企业发债蔚然成风。

  当然,公司债不是包治百病的万灵丹。股权融资的募资规模远非公司债所能比拟,后者还会增加企业的负债率,至多算得上次优选择。去年11月,银监会出台政策限制商业银行对企业债的担保。各家商业银行几乎暂停了所有债权发行的担保业务,公司债也不例外。僧多粥少,金地、万科等没能赶上末班车的地产企业,未必能借公司债美梦成真。

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